国土资源部关于在矿业权转让时做好有关工作的通知
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国土资源部关于在矿业权转让时做好有关工作的通知
国土资源部
国土资源部关于在矿业权转让时做好有关工作的通知
国土资源部
各省、自治区、直辖市地质矿产主管部门：
1996年修改的《矿产资源法》以及1998年2月国务院颁布的《矿产资源勘查区块登记管理办法》、《矿产资源开采登记管理办法》、《探矿权采矿权转让管理办法》，确立了探矿权、采矿权的资产性质以及转让的管理办法。
由于历史原因，已有的矿山企业在计划经济体制下由行政赋予的探矿权、采矿权没有作为资产进行处置，更没有明确探矿权、采矿权的所有人。当前国有矿山企业正在进行改革、改组、改造，有的将改变探矿权、采矿权持有人，有的正在改制成现代企业或股份有限公司。为了促进矿山
企业的改革，规范探矿权、采矿权的转让行为，维护探矿权、采矿权出资人的合法权益，特作如下通知：
一、各级地矿主管部门在审批探矿权、采矿权的转让时，要审查探矿权、采矿权价值的处置情况。
二、凡是转让由国家出资勘查形成的探矿权、采矿权的，必须由取得探矿权、采矿权评估资格的评估机构进行探矿权、采矿权评估和国土资源部及委托的省（区、市）地矿行政主管部门确认，并对探矿权、采矿权价款进行处置。
三、国有矿山企业已经占有的探矿权、采矿权，其价款可以由矿山企业申请，经国务院地矿主管部门会同国务院财政部门批准，部分或全部转增国家资本金。
四、矿山企业采取发起方式设立待上市股份公司的，应在股票发行前进行探矿权、采矿权评估、确认和转让审批，并凭设立公司的批准文件、法人营业执照和招股说明书，办理探矿权、采矿权变更登记手续。
矿山企业采取募集方式设立待上市股份公司的，应当在股票发行前进行探矿权、采矿权评估、确认和转让审批，待上市发行成功，经工商行政管理部门批准后再凭上述有关文件，办理探矿权或采矿权变更登记手续。
准备改制的国有矿山企业，可以先行做好探矿权、采矿权评估、确认工作和申请将探矿权、采矿权价款转增国家资本金的有关工作，为矿山企业的改制提前做好准备。
五、凡是在1998年2月12日以后已经发生探矿权、采矿权转让，但没有按照《探矿权采矿权转让管理办法》的规定经过评估、确认和转让审批或探矿权、采矿权价款没有经过处置的，应当在本通知发布之日起的六个月内，到地矿行政管理部门补办手续，逾期仍不办理的，将依法
予以行政处罚。
请各级地矿行政主管部门，按照本通知的要求，作好宣传工作，并对已经批准的探矿权、采矿权转让进行检查，规范探矿权、采矿权的管理，为矿山企业的改革作好服务工作，为搞活国有矿山企业作出贡献。
1999年10月27日
沈阳市商品房销（预）售管理办法
辽宁省沈阳市人民政府
沈阳市人民政府令
（第十二号）
《沈阳市商品房销（预）售管理办法》，业经市政府第十五次常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。
１９９８年８月２４日
沈阳市商品房销（预）售管理办法
第一条 为加强商品房销（预）售管理，保护购销双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给购房人，由购房人支付定金（预付金）或房价款的行为。
第三条 凡在我市行政区域内实行商品房销（预）售的房地产开发经营企业和外埠来我市销（预）售异地商品房的房地产开发经营企业，以及实行商品房销（预）售管理的单位和部门均须执行本办法。
第四条 市房产管理局是我市商品房销（预）售的行政主管部门；新民市、辽中县、法库县、康平县房产管理部门是本行政区域内商品房销（预）售的主管部门；市房地产市场管理办公室（以下简称市场办）具体负责商品房销（预）售管理工作。主要职责是：
（一）审批并核发《商品房销（预）售许可证》；
（二）审核商品房销（预）售面积；
（三）审批商品房销（预）售信息的发布和传播；
（四）办理商品房交易手续；
（五）配合物价等有关部门对商品住宅价格实施管理；
（六）商品房销（预）售合同管理；
（七）依据法律、法规的规定，查处商品房销（预）售活动中的违法行为。
第五条 销（预）售商品房必须符合下列条件：
（一）已取得房地产开发经营企业《资质证书》和《营业执照》；
（二）持有经批准的商品房建设计划；
（三）持开发建设项目所取得的土地使用权证书；
（四）持开发建设项目已缴纳的各种税费票据证明；
（五）持有开发项目的建设工程规划许可证和建筑工程开工报告书；
（六）已按政府规划部门批准的规划设计方案审定书进行全面施工建设，并提供有关证明及照片；
（七）提供书面投入开发建设总投资２５％以上的银行资金证明及施工进度和竣工交付使用日期。
向境外销（预）售商品房的，应同时提交向境外销（预）售的批准文件。
第六条 商品房销（预）售实行许可证制度。销（预）售商品房的企业，须持本《办法》第五条规定的证件、材料及预售方案到市场办办理审批手续，经审核符合在境内销（预）售条件的，核发《商品房销（预）售许可证》；符合境外销（预）售的，核发《商品房外销（预）售许可证》；外埠来我市销（预）售异地商品房的，核发《商品房销（预）售临时许可证》。
非房地产开发企业不得向社会销（预）售商品房屋。
第七条 取得《商品房销（预）售许可证》、《商品房外销（预）售许可证》或《商品房销（预）售临时许可证》的房地产开发经营企业，在销（预）售商品房前，到市场办办理商品房销（预）售面积审核手续。
第八条 商品房销（预）售面积，依据有关规定计算。异型建筑或公共（公用）面积分摊较复杂的工程项目须报市场办确定计算方案。
经审定的商品房销（预）售面积作为双方签订商品房购销合同的依据。
第九条 房地产开发经营企业转让投资额超过２５％、尚未完工的开发项目属整体销售房屋行为，须办理交易手续。
第十条 销（预）售商品房，购销双方应签订《商品房购销合同》，并使用省建设厅、省工商行政管理局监印的统一合同文本，任何单位不得擅自印刷或复印使用。
第十一条 新闻媒介凭市场办批准文件予以发布商品房销（预）售广告，并在广告中标明批准文号。无批准文件不予发布商品房销（预）售广告。
第十二条 商品房销（预）售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。
委托房地产经纪组织或经纪人代理时，应委托具有合法资格的房地产经纪组织或经纪人。
第十三条 商品房销（预）售价格实行政府定价和市场调节价两种形式。
（一）经市政府批准享受优惠政策的商品住宅销（预）售价格由政府审定；
（二）其他商品房实行市场调节价。
第十四条 实行政府定价的商品住宅由市物价局会同市房产局等有关部门共同审核、批准后执行。
实行市场调节价的商品房，由房地产开发经营企业确定价格，在销（预）售前，将所定价格及有关资料报市物价局和市房产局备案。
按市场调节价销（预）售商品房的楼层差价比率，可由房地产开发经营企业确定。
第十五条 销（预）售商品房的阳台价格：
阳台悬挑宽度为１．２米，销售价格按常规计算；悬挑宽度超过１．２米的部分，封闭的阳台每平方米销售价格按７０％计价，不封闭阳台每平方米销售价格按３５％计价。
第十六条 房地产开发经营企业在销（预）售商品房时，必须使用税务部门统一印制的专用发票。
第十七条 房地产开发经营企业到市场办办理《商品房销（预）售许可证》或《商品房外销（预）售许可证》、《商品房销（预）售临时许可证》及办理商品房销售面积审核手续的同时，办理商品房交易手续。
第十八条 商品房交付使用两个月内，房地产经营企业须将商品房销（预）售许可证复印件送交房屋所在地房产产权监理部门备案。购房人持商品房购销合同、辽宁省沈阳市商品房销售（结算）专用发票、商品房交易批复、商品房准住通知，到房产产权监理部门办理房屋所有权登记手续。
第十九条 销（预）售商品房必须先办理土地变更及土地增值税手续，其办理程序，另行规定。
第二十条 违反本办法，由市场办责令其停止销（预）售，补办手续，并处以罚款：
（一）商品房销（预）售单位未取得《商品房销（预）售许可证》销（预）售商品房的，责令其停止销（预）售活动，补办审批手续，并处以１至３万元罚款；
（二）未办理销（预）售面积审核手续销（预）售商品房的，责令其停止销（预）售活动，并履行审核手续；
（三）未全面履行商品房购销合同和开发建设期间有违法、违规行为的，责令其立即停止销（预）售活动；
（四）未经审批委托新闻媒介发布商品房销（预）售广告的，责令其补办审批手续；
（五）未经批准外埠来我市销（预）售异地商品房的，责令其停止销（预）售活动，并处以１至３万元的罚款。
第二十一条 本办法执行中的具体问题，由市房产管理局负责解释。
第二十二条 本办法自发布之日起施行。
墓地使用20年后被要求续费的问题，曾一度成为社会关注的焦点。对此，民政部曾有官员解释：墓地只是租赁关系，不是产权关系，只有使用权，没有所有权。签订合同时，20年是一个期限，20年到期以后，双方根据协议规定执行管理费的收取。官方的话音刚落，国内舆论一片哗然。之后，虽然民政部相关负责人申明，是媒体报道提法上的误读，所谓“20年”的说法不是指墓地的使用年限，只是护墓费的缴费周期，只要按期交纳护墓费用，即可继续使用墓地。但仔细揣摩下前后的变化，不难看出，若购墓人20年后未按期续费，其“先人”仍然免不了面临可能要“强搬”的危险。由此引发了坊间持久的讨论和不安。
关于墓地使用权到底是多长时间？20年缴费周期过后未续费可否继续使用墓地的问题？笔者认为，认定购买墓地的权属和使用期限，应根据现行的法律法规来说话，再综合考虑我国社会的公序良俗、民族习俗特点。根据我国《物权法》等法律的有关规定，土地的所有权的享有主体只有两大类，一是国家，二是集体，而对于公民个人显然不具有土地所有权，也就是我国的土地不存在私有的问题。从此点判断，有关坟墓的墓碑等地上建筑物权，坟墓购买人具有所有权，但坟墓所占用的土地，要么为国家所有的土地，要么为集体所有的土地，购墓人不具有所有权，仅有使用权。
其实，坟墓购买合同，其原理和一般买卖合同类似，只不过墓主购买的是坟墓的土地使用权，不是土地所有权。不管是殡葬经营机构通过出让或划拨方式合法取得国家或集体的土地，还是普通百姓通过签订合同从殡葬经营机构处受让获得的墓地，其权属性质都属于土地使用权的范围，并无二致，同样都应受到法律的保护。我国《土地管理法》等相关法律明确规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年； (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。由此可知，墓地使用期限与其占用的土地使用年限是一致的，墓地使用期限与其土地性质和使用年限密切有关，一般为50年或70年；如果土地使用年限延长，墓地使用年限也应自动延长。这一点，也可从2011年4月4日民政部有关负责人作出的“辟谣”发言中得到印证。
笔者认为，通过向殡葬经营机构支付对价取得的墓地使用权，在法律规定期限内，除非为了公共利益的政府征收购买，任何人不得妨碍他人对墓地的使用，购墓人即使在20年的缴费周期过后仍未续费，只要在法律规定的剩余使用期限内，该墓地的土地使用权权利主体仍归属于购墓人，与是否交纳了护墓费无关，只不过不同的是，在没续交护墓费的情况下，墓主不能再享受殡葬经营机构提供的护墓服务，转由购墓人自行护墓照管而已。再说，坟墓本身不同于一般的物，能满足人们纪念、祭祀先人的精神需要，死者的近亲属对坟墓存在一定的精神利益。如遭遇侵权，死者近亲属在主张财产损害赔偿的同时，亦可根据我国侵权责任法的规定，主张精神抚慰金的赔偿。
“无恒产者无恒心”，无恒心者无稳定，不为财富筑池，最终会引发人心震荡。”笔者建议，墓地土地使用的经营管理要与土地使用经营管理接轨，直接纳入到山林、土地使用权行政许可管理范围，建立起墓地使用权确权颁证制度，保障每位“先人”基本墓地土地使用面积和控制最高限额的墓地土地使用面积，规范殡葬经营机构与购墓人墓地使用合同，由政府相关职能部门参照现行的不动产房地产行政管理模式，依照法定程序统一对公民墓地土地使用权实行行政审批，对符合使用条件的申请登记发证，对已合法取得墓地使用权证的给予法律保护。同时，严厉打击炒卖公墓、预售活“死人墓”、未经行政许可使用墓地及少批多占使用墓地等违法行为，真正让广大民众吃上“定心丸”，切实保护其合法权益。
作者单位：江西省崇仁县人民法院
