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广东省城镇新建商品房交易价格行为规则

作者:法律资料网 时间:2024-05-26 13:49:37  浏览:8860   来源:法律资料网
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广东省城镇新建商品房交易价格行为规则

广东省物价局


广东省城镇新建商品房交易价格行为规则
广东省物价局



第一条 为规范我省城镇新建商品房交易的价格行为,保护交易双方的合法权益,促进我省商品房交易市场的发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产交易价格管理暂行办法》和国家有关规定,制定本规则。
第二条 本规则适用于本省境内城镇新建商品房的交易活动。
本规则所称的商品房交易,是指购房者向拥有产权的各类房地产开发、经营企业购买新建商品房的行为。
第三条 商品房交易的价格行为,应当遵循公开、公平、诚实信用、质价相符、正当竞争的原则,遵守国家的价格法规和政策。
第四条 商品房交易实行明码标价,不得在明码标价外加收任何费用。
第五条 商品房交易价格应以商品房的建设成本为基础,加法定的税金和合理利润。根据不同情况分别实行政府定价和经营者定价。
第六条 属政府定价的商品房交易,经营者应当严格执行政府制定的价格;属经营者定价的,由经营者根据座落位置、楼层、方向、环境状况,以及市场供求和竞争情况,制定具体交易价格,报物价部门备案。
第七条 未经物价部门批准,销售商品房不得冠以成本房、安居工程(解困房、微利房)等名称,误导蒙骗购房者。
第八条 商品房销售价格构成包括:
(一)成本:
1.地价(土地使用权出让金)和征地拆迁补偿费;
2.规划勘测设计及前期工程费;
3.按国家有关规定应承担的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费;
4.商品房建筑、安装工程费;
5.投资利息;
6.不可预见费;
7.销售管理费;
8.经省以上的政府或物价部门批准,向房地产开发企业收取的各种费用。
(二)税金。
(三)利润。
第九条 经营者向购房者公开标明的商品房销售价格应包含第八条所列的项目内容,不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用,也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用。政府依法调整税费的除外。
第十条 经营者必须在商品房销售点挂牌或以售房说明书等形式显示以下内容:
(一)每个具体售卖单元的座落位置、房屋形状、面积(含各厅、室面积以及应按比例分摊的公用面积)、朝向、楼层、售价、付款方式及优惠折扣率;
(二)房价外代收代付的具体收费项目(含分摊性的和选择性的服务项目)与收费标准。
第十一条 房价构成外的代收代付费用,属于选择性的服务项目,应由购房者自行决定是否接受;属分摊性质的,只能按实际发生的直接成本(费用)合理分摊,不得额外加收任何名目的费用;属政府定价的收费项目,必须严格按规定标准代收。
第十二条 购房者认为代收代付与分摊的费用显失公平时,可以向当地物价部门反映,由物价部门进行调解。
第十三条 售房契约(合同)签署后,经营者不得自行决定增加新的收费项目或提高收费标准。
第十四条 商品房交易的合同售卖面积应与实际面积相符。售房契约中所列的建筑面积或庭园土地使用面积与房地产管理部门核发的《房地产证》记载面积的误差值为±1%以内(不含本数)的,交易双方可不作任何补偿;误差值为±1%以上(含本数)至±5%以内(不含本数)的
,交易双方按售房契约确定的单价多退少补;误差值超过±5%(含本数)的,应允许购房者选择,或按照契约单价多退少补,或取消售房契约,经营者应在30天内退回购房者已付的全部房价款和各种费用及利息(以付款日起至实际退款日止的时间为期,参照退款之日同期银行固定资产
贷款利率计算)。
第十五条 商品房交易必须做到质价相符。经营者应按国家有关部门制定的《商品房购销合同示范文本》的要求签订售房契约(合同),并应在售房契约(合同)中明确标示商品房的结构、材料、设备、装修质量标准。如实际交付的商品房的结构、材料、设备、装修质量低于契约确定
的标准,经营者应向购房者作出合理补偿,造成损失的还应承担民事责任。
第十六条 商品房交易的合同中对违约责任的约定,应当坚持对等的原则。
第十七条 经营者不得有下列行为:
(一)不执行政府规定的价格(收费),擅自涨价或乱收费用;
(二)采取不公平竞争手段将应在商品房价格内包含的成本(费用),改为在价外另行收取;
(三)违反代收代付费用征收规定,牟取非法利益;
(四)不按规定实行明码标价或者使用虚假、不规范的标价手段蒙骗购房者;
(五)虚置成本,短给面积,进行价格欺诈的;
(六)在商品房交易过程中,违反公平、公开和自愿选择原则,强制或串通其他部门(单位)变相强行要求购买或要求购房者接受应由购房者自愿选择的服务;
(七)采取偷工减料、掺杂使假等欺骗手段降低商品房建造(装修)质量,变相提高房价的;
对价格违法行为由物价监督检查机构按有关法律、法规和政府规章进行查处。
第十八条 经营者应自觉接受和服从物价部门的监督检查,如实提供有关的价格(收费)资料。
第十九条 各市物价部门可根据本规则制定具体实施办法。
第二十条 本规则由省物价局负责解释。
第二十一条 本规则自1997年3月1日起实施。



1997年3月1日
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          概述送达地址不准确导致送达不能的后果

           北安市人民法院 钱丽星

一、送达的概念及条件
《若干规定》第十条规定,因为当事人自己提供的送达地址不准确、送达地址变更未及时告知人民法院,或者当事人拒不提供自己送达地址而导致诉讼文书未能被当事人实际接收的,按下列方式处理:
1.邮寄送达的,以邮件回执上注明的退回之日视为送达之日;
2.直接送达的,送达人当场在送达回证上记明情况之日视为送达之日。
上述内容,人民法院应当在原告起诉 被告答辩时以书面或口头方式告知当事人。
送达是人民法院依职权将诉讼文书或法律文书送交当事人签收的一项法律制度。从送达本身的性质来看,它是人民法院依法行使公权力的活动。但是,人民法院送达的前提要获得准确的送达地址,如果当事人拒绝提供自己的送达地址,或者提供不了准确的送达地址,或者送达地址变更后不及时告知人民法院,人民法院的送达将无法完成。此时,应当由谁对送达不能的后果承担法律责任。
送达的完成应当具备两个基本条件:(1)送达必须要有准确的送达地址。民事诉讼以解决当事人之间发生的私权纠纷为特征,因此,民事诉讼的一切活动都离不开当事人的积极配合与主动参与。在司法实践中,因被告送达地址不准确而公告送达的、被告在诉讼过程中下落不明的以及被告知道自己败诉而拒绝接收裁判文书的现象较为普遍,这就使人民法院的大量判决难以执行,导致民事判决的权威性下降。而上述现象发生的一个重要原因正是缺少当事人对自己的送达地址的确认制度。(2)送达应当严格按程序进行。当事人向人民法院提供了自己准确的送达地址后,人民法院是否严格按照法定程序送达又成为送达能否最终完成的重要因素。
二、送达不能的三种情形
《若干规定》第十条将当事人提供送达地址过程中的过错归结为三种情形:
1.当事人自己提供的送达地址不准确。当事人在起诉和答辩时应当向人民法院提供自己准确的送达地址,这是人民法院进行民事审判活动的前提。如果当事人向人民法院提供的自己的送达地址不准确,理应由其自己承担送达不能的不利后果。
2.当事人送达地址变更后未及时告知人民法院。当事人在起诉和答辩时虽然向人民法院提供了自己准确的送达地址,但在诉讼过程中因搬家或者工作调动而变更了送达地址,当事人应当将变更后的新送达地址及时告知人民法院。如果当事人在诉讼过程中变更了送达地址而不告知人民法院,其后果与未提供送达地址没有任何区别。因此,将送达地址变更后的告知义务规定由当事人自己负担,既符合诚实信用的原则,又能大大促进民事诉讼的进程。
3.当事人拒不提供自己的送达地址。当事人向人民法院提供自己的送达地址是由民事诉讼自身的性质决定的。民事诉讼是由私权纠纷引起的一种公法意义上的活动,它可以通过国家司法判断权来避免当事人之间的私力救济和武力冲突。因此,只有当事人履行了自己必要的诉讼义务,人民法院才可以行使其判断权。如果当事人拒不提供自己的送达地址,人民法院的民事审判活动便无法进行。我国《民事诉讼法》第五十条第三款规定:“当事人必须依法行使诉讼权利,遵守诉讼秩序,履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。”因此,当事人向人民法院提供自己的送达地址也是推进民事诉讼进程、遵守诉讼秩序的重要内容。
三、送达不能的后果及责任承担
人民法院按照当事人提供的送达地址送达时,因当事人自己提供的送达地址不准确、送达地址变更未及时告知人民法院,或者当事人拒不提供自己的送达地址而导致诉讼文书未能被当事人实际接受的,应当按照两种方式予以处理:
1.邮寄送达的,以邮件加热上注明的退回之日视为送达之日。由于人民法院是按照当事人提供的送达地址交付邮政机构送达的,如果邮政机构按照当事人提供的送达地址不能送达,说明当事人提供的送达地址不准确或不真实。在起划该司法解释的过程中,有人对当前邮寄送达本身的质量存在一定程度的担心,认为通过邮局送达不能的原因很多,有些甚至完全是邮政机构的原因导致送达不能的。我们认为,如果因邮政机构的原因导致送达不能的,不能由当事人对此承担不利后果。
2.直接送达的,送达人当场在送达回证上记明情况之日视为送达之日。邮寄送达的广泛推行,并不能完全取消和替代人民法院的直接送达,如果人民法院认为有必要,也可以进行直接送达。人民法院直接送达仍然要以当事人提供的送达地址为依据,如果人民法院按照当事人自己提供的送达地址直接送达时,发现送达地址已经发生变化,或者当事人提供的送达地址不真实,或者被告拒不提供送达地址而由人民法院按照户籍和工商登记推定的地址也无法找到受送达人时,应当以送达人在送达回证上记明情况之日为送达之日。
四、送达不能与公告送达之关系
如果当事人提供的送达地址不准确、送达地址变更后未及时告知人民法院,或者当事人拒不提供送达地址导致诉讼文书未能被当事人实际接收时,为什么不采取公告送达方式来送达呢?
公告送达以受送达人下落不明和人民法院以其他方式无法送达为条件,而上述三种送达不能的情况与《民事诉讼法》规定的公告送达的条件不同。因为:
1.上述三种情况不属于受送达人下落不明。按照《若干规定》第一条的规定,被告下落不明的不适用简易程序,因为有一方当事人不参加诉讼,其法律后果较为严重,为了慎重起见,我们将其排除是民事简易程序之外。而上述三种送达不能的情况所发生的前提是有明确、具体的被告,且人民法院与当事人当面确定了送达地址,或者被告拒绝提供自己的送达地址,但人民法院已当面告知了其拒不提供送达地址的后果。因此,上述三种情况与当事人下落不明有本质区别。
2.上述三种情况不属于人民法院无法送达的范围。人民法院无法送达,主要是指人民法院依职权无法直接送达。这与当事人提供送达地址不实而引起的送达不能具有本质区别。后者是因当事人有明显过错所导致的送达不能,而前者是人民法院依自己的职权送达不能。在适用简易程序审理民事案件的司法实践中,原告提供了被告的送达地址,但人民法院无法通知被告应诉,也不能通过简便方式传唤被告到庭的,人民法院应当直接送达。如果人民法院经查证后认为,原告提供的被告的送达地址是真实的,但被告离开其住所时间较长,只能通过公告送达,应当将案件转为普通程序审理。
五、应当注意的问题
在确定送达不能以及决定由谁对送达不能的不利后果承担法律责任时,应当注意以下问题:
1.人民法院应当在原告起诉和被告答辩时向当事人告知提供自己送达地址的后果。当事人对自己送达地址的书面确认,应当在第一次到庭时完成。人民法院的大量法律文书需要在诉讼开始后送达,因此,当事人在诉讼开始前申报和确认自己的送达地址,对于推进民事诉讼的进程,保护当事人的诉讼权利具有非常重要的意义。在司法实践中,人民法院如何将被告传唤到庭,并要求被告申报或确认自己的送达地址,常常是一件较为复杂的工作。为了使当事人对自己提供的送达地址的真实性负责,人民法院应当在当事人到庭后首先将送达地址确认书交给当事人,并将送达地址确认书的内容、意义以及法律后果告知当事人,这是当事人承担法律责任的基础和前提。
2.告知可以采取书面方式,也可以采取口头方式。口头方式告知,应当在笔录中记载。人民法院对第一次到庭的当事人,应当在其填写送达地址确认时,告知其申报或确认送达地址的后果。根据最高人民法院民事审判第一庭编写的《民事简易程序诉讼文书样式》中关于《当事人送达地址确认书》的规定,当事人在真写该文书之前即可看到人民法院的告知事项。在司法实践中,有的当事人由于文化水平所限而不能自己阅读和填写,这就需要人民法院将当事人填写送达地址确认书的注意事项以口头方式告知当事人。

新疆维吾尔自治区律师执业规定

新疆维吾尔自治区人大常委会


新疆维吾尔自治区律师执业规定
新疆维吾尔自治区人大常委会



(1994年5月7日新疆维吾尔自治区第八届人民代表大会常务委员会第八次会议通过)

目 录

第一章 总 则
第二章 律师的业务和责任
第三章 律师的权利和义务
第四章 法律责任
第五章 附 则

第一章 总 则
第一条 为保障律师依法执业,发挥律师在社会主义民主和法制建设中的作用,促进经济建设和改革开放,根据国家有关法律、法规的规定,结合自治区实际,制定本规定。
第二条 律师是为社会服务的专业法律工作者,其职责是通过办理法律事务,维护国家的利益和委托人的合法权益,维护法律、法规的正确实施。
第三条 律师执业必须以事实为根据,以法律为准绳,恪守执业纪律和职业道德。
第四条 律师依法执业,受国家法律保护,任何单位和个人不得干涉、阻挠,严禁侮辱、诽谤和打击迫害。
第五条 律师执业机构是律师事务所。根据发展社会主义市场经济的需要,建立多种形式的律师事务所。律师事务所受司法行政机关的行政管理和律师协会的行业管理。
第六条 律师协会是律师的行业性群众组织,保障律师依法执业,维护律师的合法权益。
第七条 同一律师只能在一个律师事务所从事律师业务。律师执业,必须持有司法行政机关颁发注册的律师工作执照或律师工作证(以下简称律师工作照证)。
第八条 律师执业,征得委托人的同意,可以使用本民族的语言文字或者当地通用的语言文字。
第九条 对履行律师职责有突出贡献或显著成绩的律师,由司法行政机关和律师协会给予表彰和奖励;对违纪律师和律师事务所给予惩戒。

第二章 律师的业务和责任
第十条 律师受公民、法人和其他组织的委托,或受人民法院的指定,办理下列法律事务:
(一)担任国家机关、企业事业单位、社会团体和其他组织或公民的法律顾问;
(二)担任刑事案件被告人的辩护人,担任刑事自诉案件自诉人或公诉案件被害人及其近亲属、监护人的代理人,参加刑事诉讼;
(三)担任民事、经济、行政诉讼当事人的代理人,参加诉讼;
(四)担任经济、行政、劳动争议等仲裁当事人的代理人,参加仲裁活动;
(五)参加民事、经济纠纷的调解活动;
(六)代理涉外民事、经济等活动中的法律事务;
(七)代理申请行政复议;
(八)代理申诉法律事务;
(九)提供法律咨询服务,代写法律事务文书;
(十)办理其他法律事务。
律师应当通过以上各项业务活动,宣传法律、法规。
第十一条 律师担任法律顾问的责任,是协助委托方实现依法管理,依法办事,受委托办理各项法律事务,维护委托方的合法权益。
律师担任刑事案件辩护人的责任,是根据事实和法律,提出证明被告人无罪、罪轻或从轻、减轻、免除其刑事责任的材料和意见,维护被告人的合法权益。
律师担任其他案件诉讼当事人的代理人和办理其他法律事务的责任,是根据事实和法律,在委托权限内,维护被代理人的合法权益。
第十二条 律师承办业务,由律师事务所统一接受委托,并按规定统一收费。
律师事务所接受委托后,应当尽可能满足委托人对律师的指名要求。人民法院依照法律规定要求律师事务所派律师为被告人辩护时,有关律师事务所应当安排。

第三章 律师的权利和义务
第十三条 律师代理起诉,符合法律规定受理条件的,人民法院应当立案;不符合法律规定受理条件的,人民法院应当在7日内裁定不予受理。律师对裁定不服的,经原告同意可以提起上诉。
人民法院既不立案受理又不裁定不予受理的,律师可以向上一级人民法院提出书面意见。
第十四条 律师参加诉讼、仲裁活动,可持律师事务所介绍信和律师工作照证到人民法院、仲裁机关查阅所承办案件的材料和补充的侦查、调查材料。但审判委员会和合议庭的记录以及事关他案的线索材料不得查阅。
律师阅卷可以摘录。经人民法院或仲裁机关许可,可以复制与本案有关的材料。
第十五条 律师办理各项业务,可持律师事务所调查专用证明和律师工作照证,向有关单位或个人调查取证,被调查的单位或个人应当予以协助,并依法提供有关证明材料。但法律另有规定的除外。
第十六条 律师调查取证时,主要知情人是正在预审期间的刑事被告人,且该案与被告人本身的案件无利害关系,律师可持律师事务所调查专用证明和律师工作照证,由公安或检察机关的人员陪同;律师所调查的问题与正在预审期间被告人本身的案件有利害关系的,由公安或者检察机
关的人员负责问明情况,及时将材料转交承办律师或律师事务所。
第十七条 辩护律师依法会见在押被告人,羁押机关应当提供会见场所并负责安全戒护,不得追问被告人与律师谈话的内容。
辩护律师依法与在押被告人通信,羁押机关应当及时转送。
第十八条 律师担任诉讼代理人或辩护人,如果当事人提出的要求违反法律或坚持不如实陈述案情,经说服教育无效的,可以解除委托或拒绝为其辩护。
当事人也可以拒绝律师为其辩护或解除委托。
第十九条 人民法院、仲裁机关审理或调解案件,《出庭通知书》至迟在开庭前3日送达承办律师或律师事务所。如因案情复杂,开庭日期过急或其他特殊情况,律师或律师事务所可以在接到开庭通知书24小时内申请人民法院或仲裁机关延期审理。人民法院或仲裁机关应当在不影响
法定结案的时限内予以考虑并作出答复。
第二十条 在审判、仲裁活动中,律师有权提供证据和进行辩论,对对方提出的证据有权进行质证。
第二十一条 人民法院审理有律师担任诉讼代理人、辩护人的案件,在庭审中不应询问律师的姓名、年龄、籍贯、住址和职业;不得向律师询问与本案无关的问题;没有合法理由不得责令律师退庭。
第二十二条 人民法院依法决定不开庭审理的第二审案件或再审案件,有律师担任辩护人或代理人的,应当及时通知律师阅卷,提交辩护词或代理词。合议庭或审判委员会应当研究律师的辩护或代理意见。
第二十三条 人民法院对律师提出的代理或辩护意见应当记录在案,并说明采纳或不予采纳的理由。
律师向人民法院提交的书面证据、代理词、辩护词,人民法院应当存入案卷。
律师发现涉及本案定性和处理的重大线索和疑问,可以口头或书面申请法庭补充调查,法庭应当作出答复,并记录在案。

第二十四条 人民法院应当在判决书、调解书、裁定书送达当事人的同时,将副本送达承办律师或律师事务所。
第二十五条 律师对人民法院已经发生法律效力的判决或裁定,认为在认定事实或者适用法律上确有错误,可由所在律师事务所向原审人民法院或上一级人民法院提出书面意见。人民法院应当在二个月内作出书面答复。
第二十六条 律师代理申诉,可以查阅原审案卷;可以同在押申诉人会见和通信。
第二十七条 律师进行业务活动,可以经律师事务所指派带助手一名。
第二十八条 律师参加诉讼活动,应当认真进行调查取证,按时出庭,及时向人民法院提交代理词或者辩护词。
第二十九条 律师对于在执业中所涉及的国家机密、商业机密、个人隐私和其他不宜公开的情况,负有保密责任。
第三十条 律师不得伪造、隐匿、毁灭证据。
第三十一条 同一律师不得同时担任同一案件中当事人双方的代理人,不得担任同一刑事案件中两名以上具有利害关系的被告人的辩护人。
第三十二条 律师不得利用业务谋取私利,不得私自接受委托办理法律事务,不得私自收取报酬或其他费用。
第三十三条 律师在执业时,必须遵守侦查、检察、审判和刑罚执行机关的纪律,尊重司法工作人员,维护司法机关的尊严。

第四章 法律责任
第三十四条 司法行政部门和律师协会对侵犯律师合法权益,阻碍律师依法执业的行为,有权要求有关部门和单位予以纠正,排除阻碍。
第三十五条 司法机关的工作人员违反国家法律、法规和本规定,有下列行为之一的,由其所在单位或上级主管机关责令其改正,根据情节轻重,分别给予批评教育或行政处分:
(一)不准律师会见刑事被告人或在押申诉人的;
(二)拒绝律师查阅依法可以查阅的案卷材料的;
(三)拒绝律师根据委托人的意愿使用本民族语言文字执业的;
(四)开庭审理案件,不通知或不按规定的时限通知律师到庭的;
(五)庭审中,非法责令律师退庭以及有其他非法限制律师行使诉讼权利的;
(六)律师提交的书面证据、代理词、辩护词应入卷而不入卷的。
第三十六条 诽谤、侮辱、殴打律师或非法限制律师人身自由,违反治安管理处罚条例的,由公安机关依法处罚;情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十七条 律师在执业中有下列行为之一的,由司法行政机关视情节轻重,分别给予批评教育或者吊销律师工作执照、取消律师资格处罚,并可以同时没收非法所得;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:
(一)私自接受委托或向委托人收取委托合同约定之外的报酬或者其他费用的;
(二)行贿或者介绍贿赂的;
(三)泄露国家机密、商业机密、个人隐私或透露案卷重要材料的;
(四)涂改、损毁案件材料,制造伪证或明知是伪证仍继续向法庭提供的;
(五)诱使、授意刑事被告人拒不供认事实的;
(六)违反庭审规则,指出后拒不改正或扰乱法庭秩序的;
(七)侮辱、诽谤侦查、检察、审判人员及诉讼参与人的;
(八)其他损害国家利益和当事人合法权益的行为。
第三十八条 律师对司法行政机关所作出的行政处罚决定不服的,可在收到处罚决定书之日起15日内向作出处罚决定的上一级司法行政机关申请复议,上一级司法行政机关应当在收到复议申请书之日起二个月内作出复议决定。
对司法行政机关复议决定不服的,可在接到复议决定书之日起15日内,向人民法院提起诉讼。逾期不起诉又不履行处罚决定的,由作出处罚的司法行政机关申请人民法院强制执行。
第三十九条 律师不按照所在律师事务所与委托方签订的合同为委托方提供法律服务的,由律师事务所承担违约责任。律师事务所承担违约责任后,可视律师的过错情况要求其承担相应的赔偿责任。

第五章 附 则
第四十条 本规定执行中的具体应用问题由自治区司法厅负责解释。
第四十一条 本规定自公布之日起施行。



1994年5月7日

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