生存权、意见表达权与人权/范忠信

上一篇: 网络与法制：虚拟与现实的对话/王锋
下一篇: 刑事证人的法律保护亟待完善/房清侠

　　【内容提要】房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　【关键词】买卖合同 降价 补偿差额

　　近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析

　　房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额

　　房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：

　　第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。

　　第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。

　　第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。

　　综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形

　　开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：

　　（一）房屋买卖合同特别约定

　　购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。

　　（二）开发商单方承诺

　　除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。

　　针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。”“可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。[1]因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。

　　（三）买卖双方协议补偿

　　《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。

　　因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。

　　总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。

【作者介绍】黑龙江省北安市人民法院。

甘肃省人民政府办公厅


甘政办发[2006]41号



甘肃省人民政府办公厅关于印发《甘肃省征收农民集体所有土地补偿费用分配使用管理办法》的通知


各市、自治州人民政府，省政府有关部门：
《甘肃省征收农民集体所有土地补偿费用分配使用管理办法》已经省政府同意，现予印发，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○六年四月十四日
　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　甘肃省征收农民集体所有
　　　　　　　　　　　　土地补偿费用分配使用管理办法

第一条为切实保护被征收土地农民和农村集体经济组织的合法权益，加强征地补偿费用的管理，确保征地补偿费用的合理分配和使用，根据《中华人民共和国土地管理法》及有关规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条征收土地是指国家为了公共利益的需要，将农民集体所有土地收归国家所有，并对农村集体经济组织给予补偿的行为。
征收土地由县级以上人民政府国土资源行政主管部门按照国务院、省人民政府批准的征收土地方案统一组织实施，其他任何单位、组织、团体和个人不得征收农民集体所有土地。
第三条征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费。
第四条征收农民集体所有土地必须严格按《中华人民共和国土地管理法》、《甘肃省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的规定办理。
(一)征收土地，由市、县国土资源行政主管部门组织有关方面会同被征收土地的农村集体经济组织依法对拟征收土地的权属、地类、面积以及地上附着物的权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。
(二)按照国务院和省人民政府批准的征地补偿方案、当地年产值标准和补偿倍数或征地区片综合地价确定征地补偿费用。
(三)市、县国土资源行政主管部门与被征收土地的农村集体经济组织签订征收土地补偿协议。
(四)城市规划区内，市、县政府收购储备土地涉及征收农民集体所有土地的，市、县国土资源行政主管部门可以直接组织有关方面会同被征收土地的农村集体经济组织依法进行土地面积丈量、地上附着物清点登记，并与被征收土地的农村集体经济组织签订征收土地补偿协议。
(五)征收土地后进行有偿出让的，征地补偿费用按规定缴入市、县财政部门设立的“土地出让金财政专户”，由市、县财政部门进行清算后支付给国土资源行政主管部门。
第五条实行统一征地跨市、县行政区域的，征地补偿费用由负责统一征收土地的市级以上国土资源行政主管部门及其征地服务机构，依据市、县国土资源行政主管部门与被征收土地的农村集体组织签订的征收土地补偿协议，支付给市、县国土资源行政主管部门；市、县国土资源行政主管部门可以直接向农村集体组织指定的开户银行汇款或以转帐方式支付，但不得以现金方式支付。
城市规划区内，市、县政府收购储备土地涉及征收农民集体所有土地的，市、县国土资源行政主管部门可以依据与被征收土地的农村集体经济组织签订的征收土地补偿协议，直接向被征地农村集体经济组织指定的开户银行汇款或以转帐方式支付土地补偿费用，但不得以现金方式支付。
第六条青苗补偿费和地上附着物补偿费，由农村集体经济组织依据登记确认的土地面积、地上附着物数量进行核算，在村民居住地公告后，支付给青苗或地上附着物的所有者。
第七条安置补助费根据不同安置途径确定分配对象。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，作为集体发展基金；由其他单位安置的，支付给安置单位； 自谋职业，不需要统一安置的，经被征地农户申请，与享有被征收土地所有权的农村集体经济组织签订协议，发放给需要安置的农户；参与社会保障安置的，全额发放给被安置人员，用于个人缴纳养老保险金。
第八条土地补偿费支付给享有被征收土地所有权的农村集体经济组织。
农村集体经济组织利用农村集体机动地、
承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，调整质量和数量相当的土地给被征地农户继续承包经营的，土地补偿费留作集体发展基金。
农村集体经济组织不能调整土地的，依法经本集体经济组织村民代表会议三分之二以上代表同意，将不低于80％的土地补偿费用于被征地农民个人的生活安置、支付被征地农民的养老保险金，其余土地补偿费留作集体发展基金。
第九条被征收土地属于村集体所有的，土地补偿费归村集体经济组织所有；属于村内具有法人资格的村民小组或社所有的，土地补偿费归村民小组或社所有，不得在行政村内平衡。
第十条农村集体经济组织对土地补偿费实行专户管理，收支、使用及账务必须在本集体经济组织成员中定期公布，接受群众的监督。使用土地补偿费必须经本集体经济组织村民代表会议三分之二以上代表同意。
第十一条农村集体经济组织要建立健全村民议事、民主理财、村务监督等群众组织，保障村、社集体经济组织成员对征地补偿费用分配、使用、管理的知情权、决策权和监督权。
第十二条完善征地补偿费的村级财务管理。 已建立村级财务代理制的集体经济组织，应实行村社征地补偿资金财务委托代理制度，村、社集体经济组织会计核算业务委托乡、镇经管站代理。代理机构为村、社集体经济组织设立专户，实行定期报账制度。
村级财务委托代理坚持集体资产所有权、资金使用权、投资收益权、财务审批权不变的原则。
第十三条县级以上人民政府农业行政主管部门、乡(镇)人民政府负责对农村集体经济组织征地补偿费用分配、使用、管理的指导和监督，对补偿费用实行年度审计和离任审计，审计结果在村、社集体经济成员中公布。
第十四条征地补偿费必须专款专用，任何单位和个人不得截留、挪用，不得将征地补
偿费用于偿还集体经济组织债务、上缴税费、发放工资等，违者将按有关规定查处。
第十五条本办法自发布之日起执行。
　

二○○六年四月十四日