定西市人民政府关于印发定西市公益性岗位管理办法的通知

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广东省人大常委会


深圳经济特区商品房产管理规定
广东省人大常委会



（1983年11月15日广东省第六届人民代表大会常务委员会第四次会议通过）

目 录

第一章 总 则
第二章 房产预售（预购）
第三章 房产权转移
第四章 房产抵押
第五章 房屋租赁
第六章 房产登记
第七章 罚 则
第八章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强深圳经济特区商品房产的管理，保障房产经营者和房产主的合法权益，根据中华人民共和国有关法律、法令和《广东省经济特区条例》，特制定本规定。
第二条 本规定所称的商品房产，系指深圳市人民政府批准经营房产的国营企业和外国公民、华侨、港澳同胞、台湾同胞及其公司企业（以下简称客商）独资，或上述国营企业与客商合资、合作建筑的，用来进行买卖、出租的住宅、工商业楼宇、仓库、停车场及其他房屋。
本规定所称的房产权，系指房屋（上盖）所有权和该房屋所占用的土地使用权。
第三条 深圳市人民政府鼓励客商独资或与经深圳市人民政府批准经营房产的国营企业合资、合作，在深圳经济特区从事房产经营（即建筑、买卖、出租房屋等业务）活动；鼓励客商购置房产。
深圳市人民政府对在深圳经济特区购置住宅、别墅的外国公民、华侨、港澳同胞和台湾同胞，依照国家和广东省对深圳经济特区的有关规定，给予优惠待遇。
第四条 合资、合作经营房产的各方，应当根据平等互利和协商一致的原则，签订合资、合作经营房产合同。
第五条 独资经营的房产，房产权归独资经营者所有。
合资、合作经营的房产，房产权归合资、合作经营者共有。
自然人或法人购买的住宅、别墅和其他商品房产，房产权归购买者所有。
第六条 深圳市人民政府依法保护房产主的房产权，允许房产主通过房产买卖（包括预售、预购和拍卖）、赠与、交换、遗赠和继承等法律行为，将房产权转移给他人（自然人或法人）；允许房产抵押和房屋租赁。
房产主有权对房产进行装修、维修，但改变房产结构、用途、外貌或扩建、拆建者，须经深圳市人民政府指定的部门批准。
第七条 深圳市人民政府根据深圳经济特区建设的需要，可以征用房产主的房产，并按照规定给予合理补偿和妥善安置。
第八条 房产经营、房产权转移、房产抵押和房屋租赁等，必须遵守中华人民共和国的法律和广东省经济特区的有关法规。
房产权转移、房产预售（预购）、房产抵押和房屋租赁合同的订立，应经深圳市公证处公证。
第九条 深圳市人民政府房产管理机关统一管理深圳经济特区商品房产，负责本规定的贯彻执行。

第二章 房产预售（预购）
第十条 房产经营者可以预售房产。预售房产必须具备下列条件：
（一）房产经营者领有《土地使用证》和《建筑许可证》；
（二）房屋建筑合同业已签订；
（三）在深圳市注册的银行开立代收房产预售款的专门账户；
（四）该期建筑预算总额的百分之二十已汇入深圳市开户银行。
共有房产的预售，必须有共有人的书面协议。
第十一条 房产预售（预购）必须签订房产买卖合同。合同内容由双方当事人协商拟定，但须写明：
（一）双方当事人姓名（或法人名称）、住址（或法人所在地）；
（二）房产面积、座落（位置）和界线（并附图）；
（三）土地使用的面积（份额）和年限；
（四）房产的用途；
（五）房产的价格；
（六）房产预售（预购）款交付办法；
（七）房产交付使用或预计交付使用日期；
（八）违约责任；
（九）合同纠纷的处理办法和受理机构名称；
（十）其他双方认为必要的事项。
第十二条 房产预购人必须将房产预购款，存入房产经营者按照本规定第十条第一款第三项开立的银行专门账户。
房产预售款必须用于已预售的房屋建筑。
共有房产预售款的支取，必须由共有人会签或由共同指定的代理人代签。
第十三条 房产经营者领到房屋建筑竣工证后，应及时书面通知房产预购人，并向深圳市人民政府房产管理机关声请办理房产权转移登记手续。

第三章 房产权转移
第十四条 房产买卖必须按照本规定第十一条由双方当事人签订房产买卖合同。
房产主将其房产赠与他人，应当和受赠人签订房产赠与合同。
第十五条 共有房产的买卖、交换，须经房产共有人的一致同意，订有书面协议。房产共有人对一致同意的共有房产的买卖、交换负有连带责任。
书面协议无法成立时，房产共有人得将属于自己份额的房产进行买卖、交换。
房产共有人将自己份额的房产出售时，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。
第十六条 房产共有人之一将属于自己份额的房产赠与或遗赠他人，可以不经其他共有人同意。
共有房产的继承亦同。
第十七条 按照本规定第十五条第二款和第十六条进行房产权转移之前，房产共有人必须进行共有房产的分割，并订立分割房产合同。

第四章 房产抵押
第十八条 房产主申请房产抵押贷款，必须向设在深圳经济特区的银行办理，并具备下列条件：
（一）房产买卖合同业已订立；
（二）领得《房产权证书》。
第十九条 房产抵押，必须订立房产抵押合同。合同内容由双方当事人协商拟定，但须写明：
（一）抵押人姓名（名称）和承押人的名称；
（二）房产名称、面积、座落（位置）和界线（并附图）；
（三）抵押贷款数额和付款办法；
（四）抵押贷款的利率；
（五）抵押人偿还贷款的时间和数额；
（六）抵押人造成抵押房产损毁时应负的赔偿责任；
（七）违约责任；
（八）合同纠纷的处理办法和受理机构名称；
（九）其他双方认为必要的事项。
承押人可委托深圳市法律顾问处代理签订房产抵押合同，但须出具委托代理书。
第二十条 预售（预购）房产的抵押，按以下程序进行：
（一）抵押人和承押人签订房产抵押合同；
（二）抵押人持房产抵押合同至深圳市人民政府房产管理机关领取《房产权证书》；
（三）抵押人将《房产权证书》交承押人收存，承押人按房产抵押合同的规定付款。
第二十一条 抵押人不依照房产抵押合同规定偿还贷款，承押人有权拍卖抵押的房产。
第二十二条 承押人拍卖抵押的房产前，须通知抵押人并限定搬迁日期。其限期自抵押人接到通知之日起计算，不得少于三十天。
抵押人逾期不迁出，承押人或其代理人可按《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》的规定，向人民法院申请执行；承押人因此所受的损失由抵押人赔偿。
第二十三条 抵押人如将抵押的房产租给他人，应征得承押人同意。
第二十四条 抵押房产的拍卖，应委托深圳市物业管理公司代理，由承押人与深圳市物业管理公司订立委托拍卖房产合同。
第二十五条 承押人拍卖抵押房产所得的价款，按以下顺序使用：
（一）偿付因拍卖抵押房产而支出的一切费用；
（二）扣缴所欠税款；
（三）扣还抵押人所欠的贷款及应付的利息；
（四）扣除上述三项款额后，如有余款，承押人应将余款交付抵押人。
拍卖房产所得价款如不敷偿还，承押人有权另行追索。
第二十六条 共有房产的抵押，比照本规定第十五条执行。

第五章 房屋租赁
第二十七条 房屋租赁（包括转租）必须签订房屋租赁合同。合同内容由双方当事人协商拟定，但须包括：
（一）房屋的座落（位置）、面积、装饰、设备；
（二）房屋的用途；
（三）租赁期限（定期或不定期）；
（四）租金数额和交纳办法；
（五）提前解除合同的条件和应负的责任；
（六）违约责任；
（七）其他双方认为必要的事项。
第二十八条 房屋租赁期限，不得超过该房屋的土地使用期限。
第二十九条 房产共有人对房屋租赁合同的签订、解除、续订和承租人的转租，必须协商一致，订有书面协议，并负有连带责任。
房产共有人之一将属于自己份额的房产出租，比照本规定第十七条执行。
第三十条 房屋承租人可以将所租入的房屋转租他人，但须征得房产主同意。
房屋转租的租期，不得超过原租约的租期。
第三十一条 有下列情形之一者，出租人可以提前解除房屋租赁合同：
（一）出租人因不可预见的原因，确有需要使用该房屋的；
（二）承租人违反合同改变房屋用途的；
（三）承租人不按合同规定的期限缴纳房租，迟延时间超过三个月（包括三个月）的；
（四）承租人违反本规定第三十条的；
（五）承租人损坏房屋或设备而不维修、不赔偿的；
（六）房屋发生重大损坏，有倾倒危险而须改建，并确有证明的。
第三十二条 有下列情形之一者，承租人可以提前解除房屋租赁合同：
（一）承租人已建有或购有房屋，无需继续租赁他人房屋的；
（二）承租人举家迁离深圳市居住的；
（三）房屋发生重大损坏，有倾倒危险，而出租人不进行修缮的。
第三十三条 出租人按照本规定第三十一条第一项收回房屋的，或者按第六项收回房屋，而无正当理由在三个月内未动工改建的，应赔偿承租人因迁让所受的损失。
承租人按照本规定第三十二条第一项、第二项，提前解除房屋租赁合同，应赔偿出租人因此所受的损失。
第三十四条 按照本规定第三十一条第六项收回改建后的房屋，仍出租时，原承租人有优先承租权。
第三十五条 承租人依约缴纳房租，出租人无正当理由而拒绝收受时，承租人可向深圳市公证处申请给予证明，以免除其迟延责任。
因进行前款规定的公证而支出的费用，从房租中扣除。
第三十六条 出租房屋的修缮，由出租人负担；如因承租人的故意或过失造成损失的，由承租人负担。
第三十七条 房屋租赁当事人一方要解除合同时，须提前书面通知对方。民用房屋租赁，定期的提前一个月；不定期的提前两个月。工商业房屋租赁，一律提前六个月。
租赁合同解除后，如承租人逾期不迁出，出租人可按《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》的规定，向人民法院申请执行；出租人因此所受的损失由承租人负责赔偿。
第三十八条 房屋出租，不妨碍房产权转移。
房产权转移后，房屋租赁合同继续生效，新、旧房产主应联名以书面通知承租人。
租赁房屋出售时，承租人在同等条件下有优先购买权。

第六章 房产登记
第三十九条 商品房产的房产主或权利人，须按下列规定，向深圳市人民政府房产管理机关进行房产登记：
（一）确定产权登记：声请确定房产权，领取《房产权证书》，由房产主办理登记。
（二）转移登记：房产权转移者，除遗赠、继承登记可由受赠人或继承人取具证明单独办理外，均由当事人双方进行登记。
（三）变更登记：房产权因房屋扩建、改建、拆除、分割、合并等而变更，由房产主声请登记，其变更涉及其他关系人者，须会同关系人办理。
（四）他项权利登记：房产设定优惠权、抵押权、地役权（通行权）等项权利的登记，由权利人会同义务人声请登记。
（五）更正登记：因现持《房产权证书》与实际情况不符，或因迁移地址、更换门牌等有更正必要的，由房产主或权利人声请登记。
（六）注销登记：房产权因房产被自然灾害破坏或被拆除而消失，他项权利因约定时效届满而消失，均由房产主或权利人和关系人声请注销登记。
第四十条 房产登记，须缴验下列证件：
（一）声请登记书；
（二）声请人的身份证明文件；
（三）取得、变更、转移房产权的全部证件。
共有房产的房产权登记，可由房产共有人之一进行，但须有其他共有人出具的委托书和有关的证明文件。
第四十一条 房产登记可委托代理。代理房产登记，除缴验本规定第四十条所列证件外，还须缴验经过公证的委托代理的证明文件。
声请者如系法人，由其代理人办理登记，但须缴验证明其法人代理人身份的文件。
第四十二条 房产主或权利人、关系人和代理人的居住地址如在香港、澳门、台湾省或外国，其缴验的房产登记证明文件，除经当地公证机构公证外，还应分别按照下列规定，办理认证手续：
（一）居住在香港、澳门的，通过深圳经济特区驻港代表机构办理认证。
（二）居住在台湾省的，凭本人身份证明，通过深圳经济特区驻港代表机构办理认证。
（三）居住在外国的，经我国驻该国大使（或领事）馆认证。
第四十三条 房产登记须缴纳登记费用。费用标准由深圳市人民政府房产管理机关制定。
房产登记由双方当事人会同声请者，费用由承受权利的一方缴纳。
第四十四条 房产主在房产登记后所领得的《房产权证书》，如有毁灭、遗失，应即向房产登记机关报告，并声请补发。
第四十五条 各项房产权利自取得之日起三个月内，权利人必须声请登记。超过半年不办理登记的房产，由深圳市人民政府房产管理机关代管；代管三年仍不办理登记者，视为无主房产，由房产管理机关提请司法机关依法处理。
第四十六条 商品房产所占用的土地使用期满，房产主应向深圳市人民政府申请延长土地使用期。超过半年不申请者，该房屋（上盖）比照本规定第四十五条处理。

第七章 罚 则
第四十七条 凡违反本规定所签订的合同，一律无效；由此而造成的损失，由违反者承担。
第四十八条 未经深圳市人民政府或其指定的机关批准，擅自改变房屋结构、用途、外貌或进行扩建、拆建者，除责令停止或恢复原貌外，并根据情节轻重，处以人民币五千元以下的罚款。
第四十九条 凡利用欺骗、冒名、伪造证件、行贿等非法手段进行房产登记的，除登记无效外，并根据情节轻重处以人民币二千元以上五千元以下的罚款；触犯《中华人民共和国刑法》，构成犯罪者，由司法机关依法追究直接责任人的刑事责任。
第五十条 对不按期进行房产权登记者，每逾期一日，应缴纳人民币一元以上五元以下的逾期金。
对土地使用期满不申请延长土地使用期者，按日加收滞纳土地使用费千分之一的滞纳金。

第八章 附 则
第五十一条 本规定所涉及的各项法律文件，如须中文和外文两种文字并列的，以中文为准。
第五十二条 本规定自公布之日起施行。



1983年11月22日
　　　　　　　　　　　人民调解与相关诉讼制度的完善
　　　　　　　　　　　　　　　　　　——以四川省渠县法院为例

随着人民调解组织的建立健全，人民调解组织在基层调解了一大批民间纠纷，为维护社会稳定、节约司法资源和缓解人民法院案多人少的状况发挥了较大作用。但在实践中也反映出一些问题，笔者以四川渠县法院审判工作实际，就涉及人民调解协议纠纷案件的状况和存在的问题作简要分析。
一、涉及人民调解协议案件基本情况
渠县法院2011年累计受理各类涉及人民调解协议案件80件，对经人民调解委员会调解达成一致意见请求法院确认的案件77件，因调解后当事人一方反悔而发生争议的案件3件，现暂无对申请人申请确认调解协议案件法院审查后不予确认的案件，其主要原因在于相关承办法庭在受理确认案件时，一般是审查后再行立案，对可能不予以确认的案件，在立案前建议申请人重新协商或建议调解委员会重新组织调解。77件确认案件中，执行和解、自动履行77件；3件发生争议案件中，2件经法院主持调解达成协议并履行完毕，1件经本院合议庭审理并报审判委员会讨论，认为人民调解协议不存在无效情形，当事人请求撤销的理由也不能成立，驳回了原告的诉讼请求。
因受理的涉及人民调解协议案件占所有民事案件比例较小，且人民调解协议案件多在基层派出法庭审查确认，对确认案件一般在当天经双方当事人到场审查后，当即予以确认；发生争议的也一般在派出法庭审理，且案件数量极少。现有调解协议案件的处理对法院原审判、执行工作影响不大，对法官考核亦无大的影响。截止目前，渠县法院受理的人民调解协议案件暂未发现与专属管辖有冲突的情况。
二、存在的问题与不足
（一）村级调解委员会调解的纠纷申请确认数量极少，基层群众自治组织组织所设调解委员会对申请确认积极性不高。现有人民调解委员会达成的调解协议申请确认的，多为设立司法所、法律服务所的乡镇调解委员会组织调解的案件，调解员多为当地基层法律服务工作者，根据《基层法律服务所管理办法》、《基层法律服务工作者管理办法》的规定，基层法律服务工作者是提供有偿服务的，在农村地区，群众对法律服务工作者往往以律师称呼，也代理大部分的民事案件。然而其在调解民事纠纷时，一般是接受了一方的委托，实际上是收受了一方报酬的。其在调解时的中立性、公正性不并不如基层群众自治组织把握得好，从现有法庭确认的案件来看，确认案件虽然经人民法院确认，当事人也已经履行完毕，但履行后也存在一方当事人向法庭反映调解时受到了不公正的对待。
（二）当事人就经人民调解委员会调解达成调解协议的纠纷，一方反悔后仅以该纠纷向人民法院起诉，不提及有调解协议。根据现行2002年最高法院司法解释第九条规定：“原纠纷诉讼时效自人民调解委员会调解而中断，经人民法院确认调解协议无效或撤销调解协议后，诉讼时效重新计算”。实践中一般掌握的标准是当事人不能就原纠纷直接提起诉讼，需要撤销调解协议或申请确认无效后再行起诉。但因这一规定是《人民调解法》出台前的规定，现在有进一步明确的必要。
（三）对于发生争议的案件中，多为涉及人身伤害赔偿的案件，经人民调解委员会组织调解，达成了一致意见，但因为一方当事人认为受到了不公正的对待，同时该调解协议在调解后又未到法院申请确认，此时就发生了请求撤销人民调解协议、并要求对原纠纷一并进行处理的情况。鉴于目前《人民调解法》及最高法院的相关司法解释都没有明确的规定，对该类案件的处理，往往是对全案一并进行审理，以查清是案件事实，分清是否应当撤销或确认无效，在处理过程上出于对保护当事人对人民调解协议撤销后对两种类型案件各自进行上诉的权利，又不得一并作出处理。但这实际上是不利于保护当事人实体权益的，也会增加当事人的讼累。
（四）《人民调解法》和最高法院的两个司法解释对人民调解协议是否应当撤销规定是比较笼统的，对当事人申请撤销人民调解协议过程中，仅对部分条款提出撤销请求的，人民法院是否只撤销部分内容不明确。但在实际处理的过程中调解协议全文应该是一个整体，双方达成协议内容是总体上考量的结果，同意部分条款是以另一条款为前提的，然当事人在请求确认部分无效或请求部分撤销时，另一方的答辩意见仅为有效不应当撤销，这时若坚持不告不理就可能会得出不公正的结果，因为双方都认为协议中某些条款是正确的，然原告认为另一条款无效，被告认为全部正确，法院对无效部分或撤销的内容作出判决时，是否对其余条款进行处理需要进一步明确。
（五）根据现行制度，人民调解协议案件由双方当事人向人民法院申请司法确认，在人民法院受理后应当编立调确字号，法院在受理之日起十五日内作出确认事不予确认的决定。但在实践过程中，往往需要双方当事人一并到法院申请确认，或者在审判人员前往异地巡回审理案件时，经人民调解委员会调解的案件由双方申请，审判人员审查确认的方式进行。确认或不予以确认后，当事人不再享有上诉权，对确认或不予确认的决定无司法救济渠道。造成了部分当事人因受到不公正的调解，人民法院审判人员在并不知情的情况下进行了司法确认以后，当事人便投诉无门，这对当事诉权进行了限制，不利于案件的最终处理。
三、对策与建议
针对目前本院审理涉及人民调解协议案件情况，对存在的问题提出如下对策、建议以供参考。
（一）保障调解委员会调解经费，加大对调解人员的业务培训。基层调解委员会调解积极性不高的主要原因一方面是经费保障不到位，贫困地区农村基层组织自身筹集经费是比较困难的，但对于上级财政核拨的调解经费又经常被挪用，造成调解员基本的办案礼补贴都不能保障；另一方面调解委员会调解员除当地的基层法律服务工作者有一定的专业知识外，其余大部分调解人员不了解怎么样去完备调解手续的，虽然其能较好的调解民间纠纷，但不会制作规范的调解协议书，以致于申请人到法院申请确认时，法院不予确认。因此，我们认为有必要通过设立专项调解经费的形式保障人民调解委员会依法进行调解工作，这也有助于避免调解员收受一方报酬而进行调解的情况，保障调解人员的中立性、公正性。同时由负责指导人民调解工作的法院对辖区人民调解员进行定期的业务培训，以提高其业务水平，更好地服务于当地基层调解工作。
（二）规定当事人在人民调解协议未被否定之前，不享有对人民调解委员会已经处理的纠纷不享有诉权，已经受理的，驳回起诉。人民调解委员会作为以法律形式规定的基层处理纠纷的组织，形成的调解协议书自调解委员会加盖印章后即具有法律效力，当事人应当按约定履行，若不服可以向人民法院起诉以否定调解协议书的效力，在未被否定之前，调解协议都应当履行，而原纠纷已经在调解过程中已经得到了处理，若当事人再就原纠纷另行起诉，就与《人民调解法》规定的调解协议效力相违背。
（三）以司法解释的形式明确法院对人民调解协议撤销或确认无效时对原纠纷可以进行一并处理。对法院受理请求撤销或确认无效的人民调解协议纠纷案件，法院在审理后，若认为应当撤销或确认无效的，原告要求一并对原纠纷进行处理的，人民法院一并处理为宜，正如对离婚案件一样，法院判决原被告离婚，对财产分割问题，若双方提出并查明的，应当一并处理，这并不防碍当事人行使上诉权，同时这更有利于案件的及时处理，当事人权益尽快得以实现，减少讼累，节约司法资源。对被告方要求对原纠纷一并处理的，也可以一并处理。
（四）明确人民法院审理涉及人民调解协议案件全案审查的原则，在全案审查的基础上作出判决。因人民调解委员会在调解时，对调解协议内容基本上是分别列出的，但调解协议本身是一个整体，人民法院在审理案件时就需要全面审查，可以不拘泥于当事人字面上的诉讼请求，虽然当事人只起诉请求部分撤销或确认部分无效，但经全面审查后，若应当撤销或无效的条款是建立在另一条款之上的，则应对互为条件的条款一并予以撤销或确认无效。这更有利于平等保护双方当事人的合法权益。
（五）修改民事诉讼法，规定人民调解协议案件审理程序，明确经法院确认或不予确认后当事人有权要求一次重新审查处理及生效后申请再审，以规范审理并疏通对不服调解协议案件的救济渠道。人民调解协议确认案件的审理，因纠纷已经过调解组织的审查，且双方达成了一致意见，申请确认需要纠纷当事共同申请，这不存在送达难的问题，且案件事实也比较清楚，审理期限规定为十五日是比较合理的。对审理后作出的裁决，应当允许当事人上诉或者申请复议一次（具体如何规定及上诉、复议期间多长需要进一步调研），人民调解协议具有合同的性质，对于普通合同纠纷，当事人可以上诉一次，对调解协议确认案件也不宜由审判员一人就作出终审裁决，这容易造成审判职能的配置不合理，形成不受监管的权力。同时调解协议确认案件，适用《民事诉讼法》关于再审的相关规定，对裁决确有错误的，应当启动审判监督程序进行纠正。
结语：渠县法院地处内陆经济不发达地区，涉及人民调解的案件数量不多，故笔者只对审理案件中已经发现的问题进行了梳理，希望能如实反映基层案件审理的实际情况。在司法实务中不断探索，促进相关法律制度不断完善，使得人民调解委员会在社会管理中发挥更加积极的作用，服务于社会和谐稳定大局。


（作者：王建锋，现就职于四川省渠县人民法院。）